Editorial
Liebe Leserinnen und Leser,
Wachstum auf der einen, Flächenmangel auf der anderen Seite – das ist nach wie vor Realität in unserem schönen Berlin. Global Player wie Tesla oder Amazon sind nur zwei von einigen großen Unternehmen, die sich dort bald ansiedeln und ein weiteres Wachstum vorantreiben werden. Dafür braucht es aber neue Lagen und qualitativ hochwertige Areale für Wohnraum und Gewerbe. Denn diese sind ja bekanntlich knapp. Wo kann und soll man also noch bauen?
Bei der Suche nach geeigneten Flächen ist jetzt vor allem kreatives Denken gefragt. Es kann sich lohnen, Flächen an Orten zu erschließen, die nicht zu den klassischen A-Standorten zählen. Das zeigt das Beispiel Neukölln: Aus dem ehemaligen Industriegebiet und „Problemkind“ wird mit den Projekten „SHED“ und „HOHE NEUN“ ein moderner Büro- und Hochschulstandort. Mit der SRH University of Applied Sciences werden wir dort schon im kommenden Jahr unseren Hauptmieter begrüßen können.
Aber auch Spandau weist enormes Entwicklungspotenzial auf und vollzieht derzeit die Konversion zu einem beliebten Wohnstandort. Dieser qualitative Wandel wird dazu führen, dass sich die Sozialstruktur ändern und das Viertel bald auch als Gewerbestandort gefragt sein wird. Die Klingsöhr Unternehmensgruppe hat dort bereits ein attraktives Bürohaus erworben, welches zu einem Ärztehaus umgewandelt werden soll.
Auch hinsichtlich der Wohnungsnot brauchen wir einzigartige Lösungen. So können zum Beispiel bald Wohnungen rund um das Tempelhofer Feld entstehen. Die Konversion von einem Flughafen zu einem Wohnareal ist nur ein Beispiel für kreative Möglichkeiten, die in Zukunft umgesetzt werden könnten. Wie stehen die Berlinerinnen und Berliner zu einer Teilbebauung des Tempelhofer Felds, das sich inzwischen als Naherholungsgebiet großer Beliebtheit erfreut?
Im Zuge einer Umfrage, die das Meinungsforschungsinstitut YouGov im Auftrag der Klingsöhr Unternehmensgruppe durchgeführt hat, konnten wir dazu ein interessantes Meinungsbild einholen.
Im Gespräch mit Dr. Reiner Braun, dem Vorstandsvorsitzenden der Empirica AG habe ich die derzeitige Lage des Berliner Wohnungsmarkts ausführlich diskutiert. Eines ist dabei völlig klar: Wir müssen mehr bauen, auch wenn die politischen Regulierungen uns dabei oft Steine in den Weg legen. Dieser Herausforderung werden wir uns auch in Zukunft mit Freude widmen.
Ihr Stefan Klingsöhr
1_In Berlin
Was bewegt die Berliner?
Im Auftrag der Klingsöhr Unternehmensgruppe hat das Meinungsforschungsinstitut YouGov eine repräsentative Umfrage zu wohnungspolitischen Themen in Berlin durchgeführt. Ein Stimmungsbild ist uns wichtig, um auch eigene Standpunkte zu reflektieren und für kommende Aufgaben einen entsprechenden Weitblick zu haben. Über diese Themen wollten wir Näheres wissen:
Teilbebauung des Tempelhofer Felds
2014 wurde eine Randbebauung des ehemaligen Berliner Flughafengeländes per Volksentscheid verhindert. 64 Prozent der Bürger wollten das Areal unbebaut lassen. Dieses Stimmungsbild hat sich offensichtlich gedreht. Denn in der aktuellen YouGov-Umfrage stimmten 18 Prozent der Befragten der Aussage zu: „Seit dem Volksentscheid hat sich die Berliner Wohnungsnot weiter verschärft. Ich bin für eine Teilbebauung“. Weitere 39 Prozent stimmten dieser Aussage mit der folgenden Ergänzung zu: „Ich bin für eine Teilbebauung, wenn dort günstiger Wohnraum entsteht. Das Tempelhofer Feld sollte aber den Charakter eines Naherholungsgebiets erhalten.“ Damit sprachen sich insgesamt 57 Prozent der Befragten für eine Teilbebauung aus, 36 Prozent waren dagegen.
Die Menschen haben erkannt, dass sich die Situation durch die akute Wohnungsnot geändert hat und der Volksentscheid revidiert werden sollte. Der Berliner Senat möchte bis 2030 insgesamt 200.000 neue Wohnungen bauen. Ein Umdenken in der Politik wäre also endlich angebracht, auch bezüglich der zu vielen Regulierungen für Wohnungsneubau.
Fotocredit Luftbild: © A.Savin, WikiCommons
Miete oder Eigentum
Das ist schon ein Phänomen. Deutschland ist das Mieterland Nummer eins in der EU. Fast die Hälfte der Bevölkerung lebte im Jahr 2020 zur Miete. Deutlich niedriger lagen die Anteile in Frankreich (36 Prozent), Spanien (25 Prozent) und Polen (14 Prozent). Dabei stellt Eigentum eine sehr gute Altersvorsorge dar. Die Bildung von Wohneigentum darf daher keine Frage des Einkommens sein.
In Berlin ist die Diskrepanz zwischen der Eigentumsquote (17 Prozent) und dem Wunsch nach Wohneigentum jedenfalls sehr groß. In unserer Umfrage gaben ganze 49 Prozent der Befragten an, gern eine eigene Immobilie besitzen zu wollen. Für eine Mehrheit wird dieser Traum bisher also nicht erfüllt.
Gewünschter Wohnort
Die von vielen prognostizierte Stadtflucht spiegelt sich in unserer Umfrage nicht wirklich wider. Es ist ein uneinheitliches Bild. 38 Prozent der Befragten bevorzugen einen Wohnort in der Berliner Innenstadt, mindestens aber innerhalb des S-Bahn-Rings.
Weitere 26 Prozent möchten zwar in der Hauptstadt wohnen, allerdings lieber außerhalb des S-Bahn-Rings. 31 Prozent der Befragten wollen am Rande von Berlin leben.
Fehlbelegungsabgabe
In Berlin und den meisten Bundesländern wurde die Fehlbelegungsabgabe abgeschafft. Diese greift, wenn das Netto-Jahreseinkommen des Mieters die für den sozialen Wohnungsbau geltende Einkommensobergrenze um 20 Prozent und mehr überschreitet. In Berlin sollte dadurch das Sozialgefüge ausgewogen gehalten werden. Schon 2001 warnte der Berliner Mieterverein: „Bei der nächsten Marktanspannung wird sich der Verzicht auf Bindungen bitter rächen.“
Eine Marktanspannung ist nun da. Nun leben aktuell viele nicht mehr bedürftige Menschen dennoch weiter in Sozialwohnungen. Ihre wirtschaftliche Lage hat sich verbessert, einen Grund ihre Sozialwohnung aufzugeben, gibt es aber aktuell nicht. Eine Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe wäre ein Schritt in Richtung Gerechtigkeit. Das sehen auch die Umfrageteilnehmer so:
53 Prozent sprechen sich dafür aus,
29 Prozent sind dagegen,
18 Prozent enthalten sich.
2_In Arbeit
Neue Mieter im „SHED“
Für unser Herzens- und Zukunftsprojekt „SHED“ in Berlin-Neukölln haben wir mit der SRH University of Applied Sciences einen großartigen Hauptmieter gefunden. Die internationale Hochschule wird 13.500 Quadratmeter in Anspruch nehmen.
Die Gesamtmietfläche in dem Objekt hat sich übrigens von 31.000 auf 32.000 Quadratmeter erweitert. Das trifft sich sehr gut, denn es hat sich einiges getan. Da das „SHED“ schon im kommenden Jahr fertiggestellt sein wird, bringen sich spürbar mehr Mietinteressenten in Stellung. Es gibt also dringenden Bedarf für die zusätzliche Fläche.
In den vergangenen Wochen hatten wir intensive und gute Gespräche mit mehreren potenziellen Mietern aus den Bereichen Technologie, Bildung und Forschung.
Unsere Vision nimmt konkrete Formen an. Der Bau läuft weiterhin auf Hochtouren. Und 2023 wird die hochmoderne New-Work-Factory auch nach und nach mit Leben gefüllt. Mit Mietern und Mieterinnen, die diesem Ort ein Gesicht, einen Charakter und eine Geschichte geben werden.
Zweites Ärztehaus in Spandau
Die Klingsöhr Unternehmensgruppe hat gemeinsam mit einem privaten Investor ein hochwertiges Bürohaus an der Galenstraße 6 im Berliner Bezirk Spandau erworben. Es befindet sich in attraktiver Lage – in Sichtweite des Bahnhofs und etwa fünf Gehminuten vom Rathaus Spandau entfernt. Ziel ist es, das Gebäude als Ärztehaus zu positionieren. Damit wird die Immobilie das zweite Ärztehaus in unserem Portfolio.
Geschäftsführer Stefan Klingsöhr: „Wir erkennen, dass der Bedarf an neuen Flächen für Ärzte im unterversorgten Bezirk Spandau enorm ist. Wir wollen dabei unterstützen, moderne Praxen zur Verfügung zu stellen. Die Immobilie verfügt über eine Nutzfläche von 3.864 Quadratmetern.“
3_Im Gespräch
Wie steht es um die Perspektiven des Berliner Wohnungs- und Mietmarkts? Welche Auswirkungen hat die aktuelle Zinspolitik, und wird es eine Blase geben?
In unserer aktuellen Podcast-Ausgabe spricht Stefan Klingsöhr, Geschäftsführer der Klingsöhr Gruppe, mit seinem Gast Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der Empirica AG, über diese und andere Themen rund um den Berliner Wohnungsmarkt.
„Wir haben eine Knappheit an Wohnungen, vor allem an großen, familiengerechten Wohnungen. Ohne ausreichend Neubau wird diese Knappheit nicht aufbrechen können“, meint Dr. Reiner Braun. Investoren seien vom Mietendeckel abgeschreckt worden, aber das Bauen neuer Wohnungen dürfe nicht einschlafen.
Stefan Klingsöhr sieht die politische Haltung bezüglich der Bestandswohnungen problematisch: „Mein Eindruck ist, dass die Politik selbst für Knappheit sorgt – sei es im Bereich der Baugenehmigungen, des Ausweisens von Bauland, im Rahmen der Regulierungen durch Milieuschutzgebiete oder auch das aktuelle Verbot zum Aufteilen von Bestandswohnungen, wodurch ein großer Teilmarkt von Eigentumswohnungen entfallen ist.“
Die Gesprächspartner überraschen in der Debatte mit weiteren spannenden Thesen, möglichen Lösungsansätzen und Prognosen.
Hören Sie hier den Podcast in voller Länge:
