Editorial
Liebe Leserinnen und Leser,
das neue Jahr beginnt wie das vorige: mit der Hoffnung, die Pandemie möge bald überwunden sein, auf dass sich im Privaten wie im Geschäftsleben schnell wieder Normalität einstelle. Auf verschiedenen Ebenen zehren die Umstände weiterhin an unseren Nerven, ob in der Freizeit oder aufgrund der anhaltenden Störungen globaler Lieferketten sowie der zusätzlichen Vorschriften im beruflichen Kontext. Auch wenn ich eher ein Freund der Taten als des bangen Wartens bin und unsere Baustellen und Abläufe bisher nicht betroffen sind, bleibt Geduld das Gebot der Stunde.
Ich hoffe aber, dass dieses Jahr zumindest in einigen Punkten Gewissheit für die Zukunft bringen wird. Das gilt nicht zuletzt für die Immobilienbranche. Die neue Bundesregierung und der Berliner Senat haben in veränderten Konstellationen ihre Arbeit aufgenommen – konkrete Auswirkungen sind zwar noch nicht zu spüren, kündigen sich aber an. Besonders im Mietrecht für Wohnraum und beim vermeintlichen Interessenkonflikt zwischen Eigentümern und Mietern konnte die FDP als neue Koalitionspartnerin im Bund zwar einige Worst-Case-Szenarien wie einen bundesweiten Mietendeckel verhindern, doch eine grundsätzliche Abkehr von den ideologischen Missverständnissen der vergangenen Jahre ist nicht in Sicht.
Spannend wird zudem sein, wie sich der Dialog zwischen Wirtschaft, Politik und Gesellschaft zu den Maßnahmen bei der Gebäudeenergie und dem Klimaschutz entwickelt. Die Bedeutung der Nachhaltigkeit für Investoren ist 2021 spürbar gestiegen, und die Signale aus der Politik machen immerhin leise Hoffnung auf eine verstärkte Förderung im Wohn- und Gewerbebereich, um die Lasten dieser immensen Herausforderung fair zu verteilen. Doch natürlich gibt es auch andere Bereiche, in denen viel zu tun ist. In diesem Newsletter lesen sie unter anderem, wie man mit staatlichen Eigenkapitaldarlehen endlich das Wohneigentum in Deutschland stärken könnte – in einem Gastbeitrag, den ich schon im vergangenen Jahr für Handelsblatt Inside Real Estate geschrieben habe, der aber an Aktualität nichts eingebüßt hat.
Bei aller Kritik möchte ich abschließend eines energisch betonen: Es wäre auch 2022 ein großer Fehler, zu sehr auf Andere zu blicken. Es gibt weiterhin riesige Potenziale für Wachstum und Entwicklung. Technisch ist inzwischen vieles möglich, was vor einigen Jahren noch in weiter Ferne schien. Vor allem in Berlin laufen viele spannende Struktur- und Stadtplanungsprozesse oder sind bereits angestoßen. Wir werfen in diesem Newsletter einen detaillierten Blick auf Neukölln, den aus unserer Sicht dynamischsten Bezirk. Und sogar die Pandemie bringt kreative neue Verfahren und Lösungen hervor, von denen sicherlich auch die Immobilienwirtschaft profitieren wird.
Ich freue mich sehr auf die zahlreichen neuen Aufgaben und Projekte, die sich daraus ergeben, und wünsche Ihnen gutes Gelingen und viel Erfolg für 2022. Bleiben Sie gesund!
Ihr Stefan Klingsöhr
1_Im Trend
Was erwartet uns im Jahr 2022?
Wohneigentum bleibt ein deutsches Sorgenkind
Deutschland ist und bleibt Mieterland – das dürfte auch unter der neuen Bundesregierung so bleiben. Obwohl Wohneigentum eine der zentralen Säulen der Vermögensbildung ist, und Wohneigentümer im Mittel über mehr als zehnmal so viel Einkommen verfügen wie Mieter, bleibt das Ungleichgewicht also erhalten. Wie sich die im internationalen Vergleich überaus niedrige deutsche Wohneigentumsquote effektiv steigern ließe, lesen Sie im Beitrag „Mit Equity Loans zu Augenhöhe auf dem Wohnungsmarkt“, den Stefan Klingsöhr im Sommer 2021 für Handelsblatt Inside Real Estate geschrieben hat, und den wir in diesem Newsletter noch einmal aufgreifen möchten.
Nachhaltigkeit wird zur Regel
Es ist schon seit Langem klar, doch spätestens mit der Vorstellung des Kommissionsentwurfs für die künftige EU-Taxonomie für nachhaltiges Wirtschaften wird es auch greifbar: „Sustainability“ ist keine Eintagsfliege, sondern wird die Immobilienbranche genauso wie alle anderen Wirtschaftsbereiche vorerst nicht mehr loslassen. Mit den neuen Kriterien für Investments wird es in Zukunft auch für Projektentwickler und Bestandshalter immer zentraler, die lokalen und globalen Folgen der eigenen Aktivitäten zu analysieren und transparent zu kommunizieren. Aus den vielen Detailfragen zur konkreten Praxisumsetzung ergibt sich 2022 viel Gesprächsbedarf – und viel Raum für neue Erfolge.
Neue Impulse der Ampelkoalition
Die politischen Aussichten sind auch nach der Bundestagswahl und der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im Herbst 2021 nicht durchweg trüb. Positiv hervorzuheben sind etwa die angekündigten Bestrebungen zur Senkung der Baukosten und zur Mobilisierung von mehr Bauland durch die Ampelkoalition. Auch das Bündnis für bezahlbares Wohnen kann frische Impulse für kooperative Lösungen bringen, genauso wie die angestrebte Flexibilisierung im Baurecht. Als Übersicht zu den Plänen der Bundesregierung empfehlen wir die Lektüre der sehr umfangreich kommentierten Analyse des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.
Hohes Entwicklungstempo in Berlin
Die Bundeshauptstadt bleibt auch 2022 in gewisser Hinsicht das Sorgenkind – zumindest bei Wohnimmobilien. Angesichts des offenen Ausgangs des Volksentscheids zur Enteignung großer Vermieter und der Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts bleibt abzuwarten, ob Investoren sich in größerem Umfang aus Berlin zurückziehen oder ob die weiterhin enorme Nachfrage nach Wohnraum die Politik dazu zwingt, ideologische Gräben zu überwinden. Dazu könnte beitragen, dass sich die Stadt auch in diesem Jahr rasant entwickeln wird. In einem separaten Beitrag lesen Sie, welche spannenden Dinge sich beispielsweise in Neukölln tun, wo die Klingsöhr-Gruppe aktuell mit den Projekten SHED und HOHE NEUN besonders aktiv ist.
Top-Lagen verlieren weiter an Bedeutung
Im Zuge der Diskussionen um Nachhaltigkeit gewinnen auch Konzepte zur Mischnutzung in Quartieren immer weiter an Bedeutung. Wohnen, digitale Produktion und das Arbeiten im Büro rücken in den kommenden Jahren weiter zusammen – im Idealfall zum Nutzen der Menschen und der Umwelt, die von kürzeren Wegen, weniger Flächenversiegelung, höherer Effizienz und mehr Flexibilität profitieren. Während die Kieze also ihren Aufwärtstrend fortsetzen, den sie bereits in der Pandemie begonnen haben, verlieren in der Folge die bisherigen Top-Adressen an Relevanz für Mitarbeitergewinnung und Markenrenommee. In der digitalen Zukunft werden die Anbindung und die Nutzungsflexibilität auch auf dem Immobilienmarkt den Ton angeben – Unternehmen und Investoren tun gut daran, sich schon 2022 damit zu befassen.
2_In Arbeit
Die wichtigsten Projekte zwischen Hermannplatz und Schifffahrtskanal
Neukölln hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, und wird das auch weiter tun. Voraussetzung dafür sind Investitionen, die einerseits zusätzliche Kapazitäten schaffen und andererseits für frische Impulse sorgen. Der Klingsöhr-Newsletter stellt zentrale Pläne in zwei wichtigen Bereichen vor:
Das leistungsstarke Verkehrsnetz wird weiter aufgewertet
Was die verkehrliche Anbindung betrifft, so ist in den letzten Jahren schon viel passiert. Auch wenn Neukölln bereits ein fortschrittlicher und attraktiver Wirtschaftsstandort ist, ist an Stillstand nicht zu denken. Der neue Berliner Flughafen BER, der vor knapp einem Jahr den Betrieb aufgenommen hat, stellt für Berlin nunmehr die Verbindung in alle Welt sicher. Mit Fahrtzeiten von etwa 20 Minuten hat Neukölln gegenüber großen Teilen Berlins die Nase vorn. Neben der Fertigstellung des Flughafens schafft die Erweiterung der Bundesautobahn A 100, die vom Autobahndreieck Neukölln bis zu den Anschlussstellen Treptower Park, Sonnenallee und Grenzallee führt, eine ideale Anbindung an das Fern- und Regionalstraßennetz. So werden Städte wie Dresden und Frankfurt/Oder über den sechsstreifigen neuen Abschnitt einfacher und schneller erreichbar sein.
Innerhalb der Hauptstadtregion spielt auch der Nah- und Fahrradverkehr im Zuge der Verkehrswende perspektivisch eine immer wichtigere Rolle. Auch hiervon wird Neukölln profitieren, und künftig neben den bestehenden S- sowie den beiden U-Bahnlinien weitere Verbindungen bieten: So soll die Straßenbahnlinie M10 bis 2028 zum Hermannplatz verlängert werden und eine direkte Schienenverbindung nach Friedrichshain und Prenzlauer Berg schaffen. Langfristig ist zudem vorgesehen, eine weitere Straßenbahntrasse auf der Sonnenallee zu schaffen, und zu guter Letzt wird eine der wichtigsten regionalen Fahrradtangenten ebenfalls über die Sonnenallee führen und so eine komfortable Anbindung an das geplante Fahrradstraßennetz in der Hauptstadtregion herstellen.
Neukölln baut für die Zukunft
Doch nicht nur Straßenbahn und Fahrräder werden dem Hermannplatz in absehbarer Zeit ein neues Gesicht geben: Das historische Karstadt-Gebäude, erstmals 1929 errichtet, nach dem Krieg gesprengt und 1952 wieder errichtet, wird komplett umgebaut und saniert und soll ab 2027 in völlig neuem Glanz erstrahlen. Dafür wird das Gebäude entkernt, eine Aufstockung um drei Etagen in Holzbauweise vorgenommen und die Fassade im Stil des historischen Vorbilds mit Ziegeln nachempfunden. Die Bauarbeiten Vorhaben sollen rund vier Jahre dauern. Architekt David Chipperfield möchte das historische Monument durch den Umbau mit neuen Akzenten versehen. Um das glamouröse Warenhaus der 1920er Jahre wiederzubeleben, ist das Design des Kaufhauses an seiner ursprünglichen Form vor dem Zweiten Weltkrieg orientiert. Durch Sanierung statt Abriss des Gebäudes und die Verwendung von Holzbauteilen wird auch das Klima geschont – mit bis zu 70% CO2-Ersparniss im Vergleich zu konventionellen Verfahren.
Die dynamische Entwicklung Berlins und Neuköllns erhöht den Bedarf an Veranstaltungsflächen und Beherbergungsmöglichkeiten. Und in dieser Hinsicht tut sich viel im direkten Umfeld des Klingsöhr-Entwicklungsvorhabens NEUE UFER mit den Projekten SHED und HOHE NEUN. Erst in diesem Jahr hat Deutschlands größtes Hotel Estrel an der Sonnenallee ein neues Kongresscenter mit Auditorium und Tagungsräumen eröffnet. Insgesamt kann das ECC (Estrel Congress Center) 30.000 Quadratmeter Veranstaltungsfläche bieten. Und in noch viel größere Dimensionen wird das imposante Bauvorhaben des Estrel vorstoßen: Der neue Hotelturm wird auf 45 Etagen über 525 Zimmer und 90 Serviced Apartments verfügen. Mit seinen 176 Metern wird der neue Turm auch Deutschlands höchstes Hotel und Berlins höchstes Gebäude werden. Mit dem Bau wurde dieses Jahr begonnen, Ende 2024 soll er abgeschlossen sein.
3_In den Medien
Mit Equity Loans zu Augenhöhe auf dem Wohnungsmarkt
Ein Kommentar von Stefan Klingsöhr, Geschäftsführer Klingsöhr Gruppe
In der deutschen Wohnungspolitik sollte einen nichts mehr überraschen. Seit Langem ist sie von einem destruktiven Geist geprägt. Doch in den vergangenen Jahren hat der Nachfrageüberhang in einigen Großstädten und Ballungsräumen die Lage noch verschlimmert. Anstatt die Selbständigkeit und Handlungsfähigkeit des Einzelnen zu stärken, wie es in einer liberalen Demokratie selbstverständlich wäre, versucht man sich an politischen Markteingriffen. Und scheitert. Und versucht es erneut. Und scheitert erneut.
Dabei wird eine mögliche Maßnahme bisher weitgehend ignoriert: Staatliche Eigenkapitaldarlehen, die als „Equity Loans“ in Großbritannien eine feste Säule der Wohnungspolitik sind, würden vielen Menschen sofort helfen. Sie könnten sich erstens von der Rolle als mietender Bittsteller emanzipieren und zweitens Vermögen aufbauen, anstatt Miete an einen Dritten zu zahlen – was positiv auf die Sozialversicherung wirken würde. Die Mittel für diese Kredite könnte sich der Fiskus an den Kapitalmärkten zu Negativzinsen leihen, der Staatshaushalt würde also sogar bei einer zinslosen Vergabe entlastet.
Allein, ein solcher Schritt wäre eine völlige Abkehr von der bundesdeutschen Tradition – und verbietet sich schon deshalb für viele Politiker. Eine wichtige Quelle dieses Dilemmas liegt in einer destruktiven Mischung aus Ideologie und sachlichen Fehleinschätzungen. Der wahrscheinlich wesentlichste Irrtum ist der, durch staatliche Intervention und eine zentrale Kontrolle ließe sich das Gesetz von Nachfrage und Angebot außer Kraft setzen. Dabei ist genau das Gegenteil der Fall, wofür Berlin ein schillerndes Beispiel ist. Schließlich gelang es auch in der ehemaligen DDR nicht, den Bedarf nach Wohnraum zu decken, trotz Planwirtschaft und sozialistischem Plattenbau – oder gerade deswegen.
Die realen sozio-ökonomischen Probleme auf dem Wohnungsmarkt sind also keine sinnvolle Begründung für staatliche Regulierung, sondern deren Resultat. Solange das Angebot nicht die Nachfrage erfüllt, solange Deutschland Mieterland bleibt, wird keine echte Chancengleichheit herrschen. Solange nicht genug Wohnungen entstehen, wird eine natürliche Fluktuation auf den Märkten weiterhin verhindert. Mit der Folge, dass ältere Alleinstehende in großen Wohnungen wohnen, während fünfköpfige Familien mit drei Zimmern klarkommen müssen.
Dabei wäre es so einfach. Wirtschaftlich lässt sich mein Vorschlag leicht durchrechnen: Gehen wir von einer 100-Quadratmeter-Wohnung mit einer Kaltmiete von 700 Euro aus. Diese Summe fließt bisher direkt auf das Konto des Vermieters. Im Modell, das ich zur Diskussion stellen möchte, wäre das anders: Bei einem Volumen von 500.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten und 40 Prozent Eigenkapitalquote müsste sich der Betreffende 300.000 Euro von seiner Bank leihen, zu aktuell etwa einem Prozent Zinsen – also laufenden Anfangszinskosten von 250 Euro im Monat. Hinzu kämen etwa 100 Euro Hausgeld, in Summe schlügen also 350 Euro (oder nur 3,50 €/m² pro Monat) zu Buche. Die echten Wohnkosten würden sich halbieren.
Die Tilgung des Bank- und des Eigenkapitaldarlehens fiele für die Berechnung nicht ins Gewicht. Die bisherigen Mieter würden damit schließlich Eigentum erwerben. Der Großteil ihrer Ausgaben flösse nicht ab, sondern würde ihren Wohlstand mehren. Sowohl für den von Transferleistungen belasteten Staatshaushalt als auch die Rentenversicherung wäre ein solches Modell zur Eigenkapitalbeschaffung also ein echter Gamechanger. Vom Wohnungsmarkt ganz zu schweigen.
Dieser Beitrag erschien zuerst im August 2021 unter dem Titel „Staatliche Eigenkapitaldarlehen sind der Gamechanger“ bei Handelsblatt Inside Real Estate.
4_Im Detail
Neukölln: Anbindung, Arbeitskräfte, (kommender) A-Standort?
Neukölln ist für seinen internationalen Flair bekannt und lockt als einer der dynamischsten Berliner Bezirke, der ständig im Wandel ist. Mit seiner Mischung aus multikulturellen Kiezen, Altbaustraßenzügen und einer modernen Kultur- und Gastroszene ist er vor allem für Young Professionals aus dem In- und Ausland seit Jahren eines der wichtigsten Argumente, nach Berlin zu kommen. Dabei zieht es nicht nur Kreative und Künstler an – sondern auch die Fachkräfte von Morgen. Entsprechend gehört Neukölln auch zu den jüngsten Teilen der Hauptstadt: Etwas mehr als zwei Drittel der Bevölkerung Neuköllns sind im erwerbsfähigen Alter – innerhalb des S-Bahnrings verfügen nur Mitte und das direkt nördlich an Neukölln anschließende Friedrichshain-Kreuzberg über einen höheren Wert.
Gleiche Lagequalität – mit weniger Kompromissen
Dass der Bezirk beste Voraussetzungen für erfolgreiche Ansiedlungen bietet, zeigt auch die vielfältige Unternehmenslandschaft – ob klein, mittelständisch oder Großunternehmen, ob Start-Up oder Traditionsbetrieb. Mehr als 10.000 Betriebe sind fest in Neukölln verwurzelt. Dabei ist neben den arrivierten Playern aus eher traditionellen Branchen wie Elektroindustrie und Automotive, der Lebensmittelproduktion und der chemisch-pharmazeutischen Industrie auch eine dynamische Gründerszene entstanden. Über tausend Unternehmungsgründungen jährlich beweisen, dass sich Neukölln nicht hinter den bekannteren Standortmarken verstecken muss.
In der Tat gibt es sogar starke Argument für den Bezirk im Süden der langjährigen Top-Standorte sein – Neukölln ist in vielen Fällen alles andere als ein Kompromiss. Keiner der genannten „Konkurrenten“ bietet beispielsweise eine so schnelle Verbindung zum Flughafen BER, und im Gegensatz zu Kreuzberg oder Mitte verfügt Neukölln noch in deutlich größerem Maß über entwicklungsfähige Flächen und Potenzial für langjähriges Wachstum. Hinzu kommen die Autobahn A 113, die am Dreieck Neukölln beginnt, sowie die im Bau befindliche A 100, die eine noch bessere Verbindung in den Osten und Nordosten der Hauptstadtregion herstellen wird. Direkt am S-Bahn-Ring gelegen, ist zudem mit dem Südkreuz ein ICE-Bahnhof in wenigen Minuten zu erreichen. Nicht zuletzt sind, verglichen mit den traditionellen Top-Lagen in der Innenstadt, die Mieten in Neukölln wesentlich günstiger: Je nach Anforderungen sind im Neubau und im Bestand Ersparnisse von 25 bis 30 Prozent keine Seltenheit.
Neukölln holt schnell auf
Last but not least stellt gerade der Süden Neuköllns ein industrielles Powerhouse dar: In den letzten Jahren hat sich die Industrie modernisiert und der Branchenmix sich von der klassischen Produktion immer mehr zu einem von Innovation und Vielfalt geprägten Technologie- und Forschungsschwerpunkt entwickelt. Auch das zeigt das weitere Potenzial.
Neukölln ist nicht die City und wird als Top-Adresse vielleicht nie mit dem Potsdamer Platz oder Mediaspree mithalten können – doch begeistert es mit einem breiten Branchenspektrum, der forschungsorientierten Ausrichtung und seinem enormen Wachstumspotential. Bestens angebunden, wird sich der Kiez in den nächsten Jahren immer stärker entwickeln. Unternehmen sollten sich frühzeitig ihren Platz sichern.
