Editorial
Liebe Leserinnen und Leser,
ich freue mich, Ihnen die erste Ausgabe unseres neuen Newsletters präsentieren zu dürfen. In Zukunft möchten wir Sie regelmäßig über Neuigkeiten im Unternehmen und aktuelle Projekte informieren sowie einen Blick auf Trends auf den Immobilienmärkten werfen. Denn gerade unser Heimatstandort Berlin wandelt sich laufend – daher gilt es, die Augen offen zu halten, um flexibel auf veränderte Bedingungen reagieren zu können.
Diese Herausforderung zeigt sich gerade in einer Situation wie der aktuellen Corona-Krise: Noch vor einem halben Jahr hätte niemand eine solche Situation vorhergesehen. Nach Wochen der Unklarheit wird nun immer wahrscheinlicher, dass auf Deutschlands Immobilienmärkten nach zehn Boom-Jahren Korrekturen zu erwarten sind. Manche Preisübertreibung, wie sie angesichts von Niedrigzinsen und hohen Wachstumserwartungen auch in Berlin zuletzt häufiger wurden, dürfte nun vorerst der Vergangenheit angehören.
In dieser Lage stellt sich die Frage: Wie positioniere ich mein Produkt, um den Erfolg bei Vermietung oder Verkauf sicherzustellen und gute Renditen zu erzielen? Erfolg verspricht beispielsweise die standortspezifische Fokussierung auf Konzeptimmobilien. Der inhaltliche Schwerpunkt dieser Newsletter-Ausgabe liegt deshalb auf dem Markt für Gesundheitsimmobilien und dem wahrscheinlich am häufigsten unterschätzten der Berliner Bezirke: Spandau.
Denn in diesem Fall treffen gleich mehrere Erfolgsfaktoren zusammen. Erstens ist der Gesundheitsbereich weitgehend konjunkturunabhängig, schließlich benötigen Menschen auch in Krisenzeiten ärztliche und therapeutische Betreuung. Zweitens ergibt sich durch die weitgehende öffentliche Finanzierung des medizinischen Sektors in Deutschland langfristige Planungssicherheit sowohl auf Immobilien- als auch auf Nutzerseite. Und drittens verfügt der Bezirk im Berliner Nordwesten über die geringste Pro-Kopf-Versorgung mit Ärzten im stadtweiten Vergleich, woraus sich beste Voraussetzungen für die Neugründung oder den Umzug einer Praxis bieten.
Um die Situation von unterschiedlichen Seiten zu betrachten, haben wir mit Stefan Thiele, Vertreter der Deutsche Ärzte Finanz, darüber gesprochen, welche Rahmenbedingungen heutzutage bei Praxisgründungen entscheiden und was eine zukunftsfähige Gesundheitsimmobilie ausmacht. Darüber hinaus stellen wir unser Projekt „Wilhelm23“ vor, eine auf die Nutzung durch Ärzte und Therapeuten ausgerichtete Immobilie, und zeigen in einem Standortporträt zu Spandau, warum sich dort auch über die medizinische Versorgung hinaus beste Zukunftsperspektiven ergeben.
Ich bin sehr gespannt auf Ihr Feedback zu unserem neuen Newsletter und wünsche eine angenehme Lektüre. Das Wichtigste aber: Bleiben Sie gesund!
Ihr
Stefan Klingsöhr
1_Im Bau
Wie eine Immobilie der medizinischen Versorgungssicherheit dienen kann
Spezialisierte Gesundheitsimmobilien sind ein wichtiger Baustein einer ökonomisch tragfähigen und sozial nachhaltigen Stadtentwicklung. Der demografische Wandel und die Urbanisierung werden die Bedeutung von Medizinischen Versorgungszentren (MVZ) und Ärztehäusern in den kommenden Jahrzehnten wachsen lassen. Für Immobilienentwickler sind damit neue Herausforderungen verbunden – eine Case Study.
Berlin wächst, und damit steigt auch der Bedarf nach Gesundheitseinrichtungen. Doch welche Anforderungen haben Ärzte und Therapeuten an eine Immobilie, die ihnen beste Voraussetzungen für die Behandlung ihrer Patienten und im besten Fall einen echten Standortvorteil gegenüber der Konkurrenz bieten soll? Diese Frage stellte sich auch beim aktuell in der Vermarktung befindlichen Klingsöhr-Projekt „Wilhelm23“ in der Wilhelmstraße 23. Hinsichtlich des Standorts waren alle Zeichen von vornherein eindeutig positiv: Inmitten der Spandauer Wilhelmstadt gelegen – und damit nur knapp zwei Kilometer südlich der historischen Altstadt –, ergeben sich beste Voraussetzungen für die Ansiedlung eines neuen Medizinischen Versorgungszentrums oder Ärztehauses.
Denn die Versorgung mit Ärzten und Therapeuten ist in den meisten Berliner Bezirken besser: In der Presse wird schon seit Jahren über einen Ärztemangel in Spandau berichtet – im Bereich der Kinder- und Jugendmedizin etwa konnte der Senat im Jahr 2018 nur 22 Praxen auflisten. In manchen Teilen des Bezirks, etwa der Siemensstadt, fehlten Kinderärzte völlig. Auch die Kassenärztliche Vereinigung und die Ärztekammer des Landes haben das Problem erkannt und einigten sich jüngst auf Investitionshilfen: Ab 2021 werden Ärzte einiger Fachgruppen, die sich unter anderem in Spandau niederlassen oder mit ihrer Praxis dorthin umziehen, über zwei Jahre insgesamt bis zu 64.000 Euro zusätzlich abrechnen können. Dieser Beschluss erhöht auch die Chancen für ein erfolgreiches Immobilienprojekt. Mit der wachsenden Bevölkerung in Spandau wird der Bedarf zudem absehbar weiter steigen – und für das westliche Umland ist Spandau obendrein der nächstgelegene Bezirk.
Ausstattung: modernste Technik in klassischer Architektur
Doch zurück zur Ausgangsfrage – schließlich bleiben Flächenangebot, technische Ausstattung und die Ausrichtung auf den Nutzer die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Positionierung einer Spezialimmobilie. Bei Konversionsprojekten und Sanierungen muss man in diesem Bereich oft Kompromisse akzeptieren, weil sich bauliche Details wie die Breite eines Treppenhauses nachträglich nur mit unwirtschaftlichem Aufwand verändern lässt. In der Wilhelmstraße 23 stellt sich dieses Problem jedoch nicht. Als Neubau erfüllt das Gebäude selbstverständlich die modernsten Anforderungen bei Brandschutz, Fluchtwegen und Barrierefreiheit. Hinzu kommt moderne Versorgungs- und Sicherheitstechnik, die Ärzten etwa eine nahtlose Anbindung an telemedizinische und diagnostische Netzwerke ermöglicht.Der eigentliche Charme von „Wilhelm23“ liegt jedoch in der Kombination von architektonischem Flair und Infrastruktur. Denn die hochmoderne Ausstattung steckt hinter einer klassischen Klinkerfassade, die Anleihen bei Spandaus Geschichte als Industriestandort nimmt. Der repräsentative Eingangsbereich mit Naturstein, die beeindruckende Deckenhöhe – 4,20 Meter im Erdgeschoss und 3,50 Meter in den Regelgeschossen – und die bewusste Wahl von Holzfenstern sorgen für eine Raumqualität, die mancher andere Neubau vermissen lässt. Damit trägt das Gebäude auch den menschlichen Aspekten einer medizinischen Behandlung Rechnung: Patienten, Personal und Ärzte können sich darin im wahrsten Sinne wohlfühlen.
Flexibilität bei Flächenaufteilung und Serviceangebot
Ärzten und Therapeuten bietet der Neubau noch einen weiteren handfesten Vorteil. Da sich die einzelnen Stockwerke flexibel aufteilen lassen, können pro Etage Mieteinheiten zwischen 80 und 400 Quadratmeter entstehen. Dank der durchgehenden Hohlraumboden lassen sich Mieterwünsche hinsichtlich technischer Ausstattung, Bodenbelag und Raumaufteilung variabel erfüllen. Die hohe Traglast der Decken erlaubt zudem den Aufbau von großen diagnostischen Geräten.
„Wilhelm23“ punktet durch das Potenzial, am Standort zu wachsen, darüber hinaus in Sachen Zukunftsfähigkeit: Die aktuelle Zahl von 13 Pkw-Stellplätzen mit E-Lade-Möglichkeiten ließe sich deutlich erweitern, im Kellergeschoss bestehen große Lager- und Laborkapazitäten und der außenliegende Sonnenschutz erfüllt in Verbindung mit der Klimatisierung der Innenräume hohe Effizienzansprüche. Das Gebäude verbindet also die wichtigsten Voraussetzungen, um seinen Beitrag zur Versorgung der Spandauer mit medizinischen Dienstleistungen zu leisten: einen gut erreichbaren und durch die Nähe zu einer Kaufland-Filiale hochfrequentierten Standort, eine topaktuelle technische Einrichtung sowie ein ansprechendes Ambiente für ein vertrauensvolles Miteinander von Arzt und Patient.
2_Im Interview
„Wer auf der Suche ist, sucht händeringend“
Gesprächspartner: Stefan Thiele, Berliner Repräsentant der Deutschen Ärzte Finanz
Bereits während der Facharztausbildung stellt sich vielen Medizinern die Frage: niederlassen oder angestellt sein? Experten wie Stefan Thiele von der Deutsche Ärzte Finanz beraten in solchen auch wirtschaftlich komplexen Situationen. Ein Gespräch über die Standortwahl und den Stellenwert der Immobilie für das Arbeiten als Arzt.
Herr Thiele, wann und wie oft denken Ärzte über eine Praxisgründung oder einen Standortwechsel nach?
Konkret in der Regel zum Abschluss ihrer Facharztausbildung. Zunächst sind Humanmediziner an eine Anstellung gebunden, da sie sich nach dem Studium mindestens fünf Jahren lang in einer Fachdisziplin ausbilden lassen. In dieser Zeit müssen sie für sich beantworten: Was möchte ich? Selbstständigkeit oder Anstellung? Wer sich niederlassen möchte, kann das in unterschiedlichen Modellen tun, in einer Einzelpraxis oder Praxisgemeinschaft oder beispielsweise auch in einem Medizinischen Versorgungszentrum (MVZ).
Welche besonderen Herausforderungen stellen sich jungen Ärzten bei dieser Frage?
Ganz grundsätzlich kann man sagen, dass es in vielen Fällen eine emotionale Wahl ist. Eine große Rolle spielt die wirtschaftliche Sicherheit: Junge Ärzte sind heutzutage nicht mehr so schnell bereit, das Risiko der Selbständigkeit einzugehen – die Tendenz zu einer Anstellung ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. In Krankenhäusern genießt man zwar eine große Sicherheit, muss aber im Schichtsystem arbeiten. Hier kommt die Alternative eines MVZ ins Spiel: Dort ist man angestellt und muss meist keine Nacht- und Wochenenddienste übernehmen, in der eigentlichen Arbeit ist man aber fast so selbstständig wie ein freiberuflicher Arzt. Das ist ein riesengroßer Vorteil, und deshalb kommt diese Variante auch für junge Ärzte infrage, die sich vielleicht erst zu einem späteren Zeitpunkt niederlassen möchten.
Ob Praxis oder MVZ: Welche Rolle spielt der Standort? Gerade in Berlin sind Gewerbeimmobilien knapp – wirkt sich dieser Mangel auch im medizinischen Bereich aus?
Die Suche kann tatsächlich Jahre dauern. Für Humanmediziner stellt sich dieses Problem zwar seltener, weil in den meisten Fällen bereits bestehende Praxen übernommen werden. Zurzeit gibt es aber auch hierbei eine Besonderheit: In Berlin werden zurzeit allgemeinmedizinische Kassensitze vergeben, um die ärztliche Versorgung zu verbessern. In diesem Bereich herrschen also aktuell ähnliche Niederlassungsvoraussetzungen, wie sie sich sonst vor allem Zahnmedizinern bieten, die grundsätzlich Niederlassungsfreiheit haben.
Wer eine neue Praxis eröffnen möchte, hat in Berlin tatsächlich ein Problem: Stadtteile wie der Prenzlauer Berg oder Kreuzberg, aber auch der gesamte Südwesten sind so begehrt, dass es fast keine freien Immobilien gibt. Ich kenne beispielsweise eine junge Ärztin, die sich im endoskopischen Bereich in oder um Steglitz niederlassen möchte. Sie ist seit zwei Jahren auf der Suche und findet keine geeigneten Räumlichkeiten. Das ist ein gravierendes Problem.
Spielt der Standort auch in Verbindung mit der Mitarbeitergewinnung eine Rolle? Es gibt im Bereich des medizinischen Personals ja einen großen Fachkräftemangel.
In der Tat ist der Arbeitsmarkt komplett leergefegt. Wer auf der Suche ist, sucht händeringend. Mein Tipp lautet daher immer: Benefits, Benefits, Benefits. Um junge Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden, müssen gute und sinnvolle Zusatzleistungen geboten werden. Das betrifft den Bereich der steuerfreien Zusatzleistungen, Weiterbildungsmöglichkeiten und die betriebliche Altersvorsorge. Und natürlich kann auch der Standort eine gewisse Rolle dabei spielen.
Lässt sich das dann auch auf die Immobilie selbst übertragen, weil ein moderner Arbeitsplatz bessere Bedingungen bietet?
Gerade in Facharztpraxen und in Verbindung mit einer Fortbildung kann ein gut ausgestatteter Standort sehr attraktiv sein. Für eine Zahnarzthelferin, die sich beispielsweise zur Dentalhygienikerin weiterqualifiziert hat, kann es sehr spannend sein, wenn sie einen eigenen Verantwortungsbereich mit moderner Ausstattung bekommt. Hier schließt sich auch der Kreis zu den Ärzten: Für beide Gruppen bietet ein MVZ ein hohes Potenzial: eine verkehrsgünstige Lage, nagelneue diagnostische Technik und das Zusammenspiel unterschiedlicher medizinischer Fachgruppen an einem Ort. Dabei kommt es allerdings ganz entscheidend darauf an, dass das Konzept stimmt. Jeder, der ein MVZ gründen will, sollte sich von vornherein gut überlegen, wie und mit welchen Fachgruppen er den Standort aufbauen möchte.
Bildcredit: Deutsche Ärzte Finanz / Marc Thürbach
3_In Berlin
Spandau: der wohl kompletteste Stadtteil Berlins
Spandau – ist das eigentlich noch Berlin oder nicht doch schon Brandenburg? Das ist nicht nur ein müder Witz, sondern auch eine blöde Frage, denn die Wahrheit lautet: Spandau ist eben Spandau. Aus den hippen Innenstadtbezirken heraus wird Spandau gerne mal belächelt, aber für Immobilienunternehmen ist das erst recht ein Grund, dem äußersten Westen Berlins Aufmerksamkeit zu schenken.
Es ist vor allem der hohe Grad an Eigenständigkeit, der Spandau auszeichnet und dem Stadtteil ein so großes Wachstumspotenzial verleiht. Spandau bildet alle Aspekte einer modernen und lebenswerten Stadt ab: eine umfassende urbane Infrastruktur, zugleich unmittelbare Nähe zu weiten Grünflächen, idyllischen Landschaften und Wasser sowie schließlich eine ausgeprägte, bis ins Mittelalter reichende Tradition und Kultur. Die Spandauer Altstadt sucht in Berlin ihresgleichen.
Hinzu kommt die gute Erreichbarkeit, ist Spandau doch nicht nur per U- und S- sowie Regionalbahn an die Berliner Innenstadtbezirke, sondern auch an das Brandenburger Umland und per ICE an den Bahnfernverkehr angebunden. Und weil der Flughafen Tegel geschlossen wird, erhöht sich durch den Wegfall des Fluglärms schlagartig die Lebensqualität vieler (potenzieller) Bewohner.
Starke Kaufpreisentwicklung
Da wundert es nicht, dass Spandau kräftig wächst; prognostiziert wird für den gesamten Bezirk ein überdurchschnittliches Bevölkerungsplus von 5,7 Prozent bis 2030. Damit ist es der Berliner Bezirk mit den fünftbesten Wachstumsaussichten. Neben der hohen Lebensqualität, die Spandau bietet, hat das sicherlich auch damit zu tun, dass Spandau noch vergleichsweise günstig ist.
Die Mieten waren laut Berlin Hyp und CBRE 2019 nach Marzahn-Hellersdorf am zweitniedrigsten, machten nach Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf jedoch den drittgrößten Sprung (3,0 Prozent). Bei den Kaufpreisen verzeichnete Spandau sogar das drittgrößte Plus: Um 11,8 Prozent verteuerten sich Eigentumswohnungen 2019 (Berlin gesamt: 10,2 Prozent).
Leuchtturmprojekt „Siemensstadt 2.0“
Auch in wirtschaftlicher Hinsicht stehen Spandau positive Jahre bevor, schließlich ist die „Siemensstadt 2.0“ mitten in der Planung. 600 Millionen Euro steckt Siemens in das Projekt, entstehen wird etappenweise bis 2030 ein hochmoderner Campus für innovatives Arbeiten und Wohnen. Das Projekt steht wie ein Leuchtturm für die wirtschaftliche Anziehungskraft Berlins, aber eben auch Spandaus im Speziellen.
So kommt es, dass Spandau über ein starkes und ganz eigenes Selbstbewusstsein verfügt. Der Standort Spandau profitiert natürlich von der Attraktivität Berlins insgesamt, doch hat er auch für die Zukunft ein noch größeres Wachstumspotenzial zu erwarten als manch andere Teile der Bundeshauptstadt.
