Editorial
Liebe Leserinnen und Leser,
ich weiß nicht, wie es Ihnen geht – aber ich bin froh, dass sich dieses Jahr dem Ende zuneigt. 2020 fühlte sich in weiten Teilen absurd an, sowohl wegen der persönlichen Beschränkungen als auch mit Blick auf die Marktlage. Für Büroimmobilien etwa sind die Aussichten aktuell nicht mehr so gut wie noch im Frühjahr. Positiv formuliert: Jetzt ist genau der richtige Zeitpunkt, um über Konzepte und Angebote nachzudenken, um sich auf die Zukunft vorzubereiten.
Denn die Digitalisierung verändert sowohl Geschäftsmodelle als auch die Art, wie wir leben und arbeiten. Es ist seit Langem klar, dass sich das auch auf die Anforderungen an Büros auswirkt –diese Ausgabe unseres Newsletters wirft ein Schlaglicht auf diesen Wandel. Etwa auf die Kriterien eines kreativen Orts im 21. Jahrhundert: Im sogenannten „Office 4.0“ wird konzipiert, geforscht, produziert, erprobt, verworfen und neu konzipiert. Communityflächen, flexible Raumaufteilungen mit sich überlagernden Nutzungen, Shared-Desk-Konzepte und die Möglichkeit, sich für konzentriertes Arbeiten zurückzuziehen – all das wird weiter an Bedeutung gewinnen.
Zugleich ist eine Unternehmensimmobilie immer auch eine Investition. Flexibilität ist deshalb nur ein Aspekt, die Bauqualität und eine topmoderne Ausstattung sind mindestens ebenso wichtig. Denn auch wenn es sich 2020 manchmal anders angefühlt hat: Auch nach dem Ende der Corona-Pandemie wird es weiterhin große Herausforderungen geben – nicht zuletzt den Klimawandel. Nachhaltige Büroimmobilien müssen daher einen Spagat schaffen: einerseits genug Flexibilität für die Weiterentwicklung des Kerngeschäfts bieten, andererseits in technischer und finanzieller Hinsicht Sicherheit für einen möglichst langen Zeitraum gewährleisten.
Weil dabei immer auch der Standort eine Rolle spielt, was unsere Umfrage unter Immobilien-Experten einmal mehr beweist, werfen wir mit dem Newsletter auch einen Blick nach Neukölln. Der Stadtteil zeigte in den vergangenen Jahren die aus meiner Sicht umfassendste und dynamischste Entwicklung in ganz Berlin. Besonders spannend finde ich das Interview mit Hamid Djadda, einem engagierten Neuköllner Unternehmer, über diese Wandlung sowie die Effekte, die sich aus der BER-Eröffnung für den Berliner Süden ergeben. Und nicht zuletzt möchten wir natürlich Werbung für unsere beiden aktuellen Projekte in Neukölln machen, die das Büroflächenangebot am südlichen S-Bahn-Ring aus unserer Sicht mit hoher Qualität ergänzen werden.
Zum Abschluss bleiben, wie in diesem Jahr üblich, vor allem Wünsche. Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, wünsche ich viel Vergnügen bei der Lektüre. Kommen Sie gut – und vor allem gesund – ins neue Jahr! Ich freue mich auf Ihre Anmerkungen und vielleicht das ein oder andere Gespräch über unsere Einschätzung der Lage. Und natürlich auf gute Geschäfte ab 2021.
Ihr Stefan Klingsöhr
1_Im Bau
‚NEUE UFER‘ schaffen neue Unternehmensperspektiven in Neukölln
Mit den Projekten SHED und HOHE NEUN entwickeln Klingsöhr und DERECO moderne Büroimmobilien – und integrieren Flächen für Light-Industrial-Produktion, Verwaltung, Forschung und Entwicklung an einem Ort. Direkt am Neuköllner Schifffahrtskanal entsteht so ein beeindruckendes Ensemble mit bester Anbindung.
Die attraktivsten Unternehmensstandorte liegen längst nicht mehr an den früheren besten Adressen der Stadt. Wer heute weitsichtig für die Zukunft plant, sucht vielmehr nach dem perfekten Kompromiss aus guter Lage, langfristiger Anpassbarkeit und hoher Attraktivität für die Mitarbeiter. Denn niemals war der Anpassungsdruck größer als in unseren Zeiten – die Digitalisierung, die Nachhaltigkeit und der ‚War for Talents‘ sind nur einige Beispiele.
Im Rahmen der Gesamtentwicklung NEUE UFER sind die beiden Projekte SHED und HOHE NEUN genau auf diese Herausforderungen ausgerichtet: Beide Standorte liegen in unmittelbarer Nachbarschaft des Estrel Hotels, wo in den kommenden Jahren Berlins höchstes Gebäude und Deutschlands höchstes Hotel entsteht – inklusive signifikanter Erweiterung des hauseigenen Convention Centers. Direkt am Wasser gelegen, bilden sie eine Brücke zwischen dem traditionellem Gewerbestandort im Süden und der Kreativszene im nördlich gelegenen Böhmischen Viertel.
Auch innerhalb Berlins ist die Anbindung hervorragend: Die S-Bahn-Stationen Sonnenallee und Köllnische Heide liegen nur wenige Gehminuten entfernt, die Anbindung an die A100 ist optimal und der neue Hauptstadtflughafen BER ist in 15 Minuten zu erreichen. Auch dank ausreichender Parkmöglichkeiten und der Möglichkeit zahlreicher E-Ladestationen sind SHED und HOHE NEUN bestens für die urbane Mobilität seiner Nutzer gerüstet.
SHED: Charakter-Architekturen mit Insel-Feeling
Das SHED entsteht direkt am Neuköllnischen Schifffahrtskanal, der Verlängerung des Kiehlufers. Die verschiedenen Baukörper bilden eine weiträumige Arbeitslandschaft, die beste Voraussetzungen für künftiges Wachstum bereitstellen. Der vielseitige Mix aus Büros, Werkstätten, Kollaborationszonen und Meetingbereichen gibt alle Möglichkeiten für unternehmerischen Tatendrang. Attraktive Gastronomie und großzügige Terrassen am Wasser sind dem Austausch und der kreativen Pause gewidmet – und schaffen eine gute Verbindung zum Rest Berlins und den beliebten Wohnlagen in der Nachbarschaft.
- 5.600 m² Grundstücksfläche mit insgesamt 30.300 m² Mietfläche
- Baugenehmigung erteilt, Baubeginn Q1/2021
- Erdgeschosszonen mit offenen Strukturen für produktionsnahe Nutzungen geeignet
- Optimal anpassbar an unterschiedliche Arbeitsformen und Raumkonzepte
- Gestaltung mieterspezifisch und flexibel anpassbar
- Hoher technischer Standard und leistungsfähige Breitbandvernetzung
HOHE NEUN:
Den südlichen Abschluss der NEUEN UFER bildet die HOHE NEUN. Außen strahlt die Backstein-Fassade Eleganz und Souveränität aus. Innen lassen sich klassische Raumkonzepte ebenso realisieren wie moderne kreative Arbeitswelten. Das 11-stöckige Gebäude bietet im Erdgeschoss Raum für „Light Industrial“-Nutzungen und darüber Büroflächen mit modernster Ausstattung. Und nicht zuletzt die LEED-Gold-Zertifizierung macht die HOHE NEUN zum zukunftsfähigen Unternehmensstandort in Top-Lage.
- 12 Etagen (mit Souterrain) auf einem 4.300 m² großen Grundstück
- Ca. 800 m² pro Etage teilbar in zwei mal 400 m² Einheiten
- Baugenehmigung erteilt, Baubeginn vsl. Q4/2020
- Souterrain- und Erdgeschosszonen mit offenen Strukturen für produktionsnahe Nutzungen
- Großzügige Terrassen für besondere Momente und Ausblicke im Alltag
- Modernes Haustechnikkonzept mit Bauteilaktivierung (Kühlen und Heizen)
- LEED Gold Award in der Kategorie „Core & Shell Development“
2_Im Interview
„Neukölln ist der dynamischste Teil Berlins“
Interview mit Hamid Djadda, Geschäftsführer von OHDE Berlin
Der Hamburger Hamid Djadda studierte in den USA und lebte 22 Jahre in Thailand – hat seit zehn Jahren aber ein Zuhause in „Berlins spannendstem Bezirk“ gefunden. Ein Gespräch über die Effekte des neuen Hauptstadtflughafens, den Ruf Neuköllns und sein Engagement für das lokal verwurzelte Gewerbe.
Herr Djadda, wie sind Sie nach Neukölln gekommen?
Durch den Kauf einer Blechschildmanufaktur in der Schinkestraße. Die Firma wurde 1904 gegründet und hatte die Handelsregisternummer 46 – sie war also eines der ältesten Unternehmen Neuköllns. Gewissermaßen war es also eine unternehmerische Gelegenheit, die mich nach Neukölln gebracht hat.
Sie sind dem Standort aber treugeblieben und haben die Marzipanmanufaktur OHDE in Neukölln gegründet …
Genau. Eigentlich wollte ich mit Mandeln handeln – und wer braucht Mandeln? Marzipanhersteller. Durch mein Netzwerk vor Ort erfuhr ich, dass Neukölln quasi die Welthauptstadt des Marzipans ist. Zwei Betriebe dort stellen jährlich über 20.000 Tonnen Marzipanmasse her. Das war mir völlig neu – und viele Neuköllner wissen es gar nicht. Die Namen der Hersteller kennt kaum jemand, denn sie verkaufen nur das Rohprodukt.
Und Sie haben erneut die Chance ergriffen und bieten nun edles Confiserie-Marzipan im KaDeWe an?
Ja, wir nennen es auch ganz selbstbewusst Neuköllner Marzipan und haben daraus eine Marke gemacht. Wir wollten darauf aufmerksam machen, welche Bedeutung der Standort für die Marzipanproduktion hat.
Neukölln hat sich in den vergangenen Jahren zum internationalen Szene-Bezirk entwickelt. Wie viel hat sich aus Ihrer Sicht verändert?
Die Veränderung ist gigantisch! Wir erleben gerade die Entwicklung, die Prenzlauer Berg und Friedrichshain schon hinter sich haben. Neukölln ist der dynamischste Teil Berlins. Und es wird noch viel passieren – nicht zuletzt durch die großen Projekte wie den Karstadt-Neubau am Hermannplatz oder den Estrel-Turm. Und natürlich wird sich die Standortqualität auch durch die Nähe zum neuen Flughafen dramatisch verbessern.
Sie engagieren sich auch privat. Was genau ist Ihr Ansatz und ihre Motivation?
Meine Stiftung soll die Bildung stärken. In Neukölln machen deutlich weniger Jugendliche Abitur als in Zehlendorf oder Steglitz – und das liegt sicherlich nicht an der Intelligenz, sondern an den Umständen. Wir schicken Studierende als Coaches in Brennpunkt-Schulen, die Schülerinnen und Schüler konkret unterstützen. Sie sind jünger als Lehrer und Eltern und haben einen anderen Zugang zu den Jugendlichen. Mein Ansatz ist dabei eigentlich ganz einfach: Wenn wir in Neukölln ein Problem haben, müssen wir das auch in Neukölln lösen.
Das klingt nach einer großen Affinität zum Bezirk und den Menschen. Was macht es für sie aus, in Neukölln zu leben und zu arbeiten?
Es war Zufall, dass ich Menschen getroffen habe, mit denen ich gut zusammenarbeiten konnte. Aber Neukölln ist besser als sein Ruf, hier geht es ja nicht nur um Clankriminalität. Es gibt viel Positives. Die kulturelle Vielfalt und die Durchmischung, die man hier noch findet, gefällt mir – besser als etwa der Prenzlauer Berg, der an vielen Stellen künstlich wirkt. Dass es hier noch alteingesessene Geschäfte und Handwerker gibt, macht auch das kreative Umfeld aus. Wenn wir den Spagat zwischen Aufwertung und Tradition schaffen, kann Neukölln ein Top-Standort werden. Und gleichzeitig seinen besonderen Charme behalten.
Zur Person
Hamid Djadda wuchs in Hamburg auf. Nach seinem Abitur studierte er in den USA Business Economics. Zurück in Deutschland gründete er eine Kristallglasfabrik, die er 1988 nach Thailand verlegte. Seit 2010 lebt er wieder in Deutschland und engagiert sich unternehmerisch und sozial in Berlin. Mit seiner Marzipan-Manufaktur OHDE Berlin ist er seit mehreren Jahren erfolgreich in Neukölln aktiv. Außerdem kaufte er zum Beispiel die inzwischen fast 100 Jahre alte Avus-Tribüne und möchte sie zu einem Ort mit einem zeitgenössischen Nutzungsmix aus Gewerbe, Handel und Veranstaltungen weiterentwickeln. Mehr zu seinen Projekten erfahren Sie unter djadda.de.
3_In Berlin
Neukölln: internationale Marke zwischen Kreuzberg und BER
Neukölln zieht mit seiner bunten, multikulturellen Mischung heute internationale Künstler und Kreative an. Doch das war nicht immer so. Auch die Geschichte als Arbeiterstadt und die Lage am Rande des Westteils der Stadt prägt den Bezirk bis heute – beste Voraussetzungen für ein neues wirtschaftliches Zugpferd Berlins.
Der Bezirk Neukölln ist ein Ort der Gegensätze. Vielleicht nirgends in der Hauptstadt kommen so viele Lebensentwürfe und -geschichten zusammen wie zwischen dem trendigen Reuterkiez im Norden und den Hochhaussiedlungen Rudows. Rund um das Rathaus Neukölln reihen sich heutzutage Bars und Geschäfte aneinander, wo vor hundert Jahren noch Werkstätten und das produzierende Handwerk auf den Hinterhöfen lagen. In ‚Rixdorf‘, dem südlichsten Teil der früheren Stadt Neukölln, kann man entlang des Richardplatzes noch erahnen, wie es früher einmal aussah – Kirche, Gasthof und alte Schmiede inklusive.
Doch das ist lange her, und auch vom schlechten Ruf der Zeit am Rande Westberlins hat sich Neukölln längst erholt. Entlang der Kanäle und kleinen Straßen, zwischen Hasenheide und Körnerpark und entlang von Karl-Marx- und Hermannstraße: Neuköllns ist einer der spannendsten und abwechslungsreichsten Teile der Hauptstadt. Und wurde so zu einem Schmelztiegel zwischen Studenten, Lebenskünstlern und sonstigen Kreativen, zwischen großen Unternehmen und kleinen Handwerksbetrieben.
Traditioneller Gewerbestandort mit hervorragender Anbindung
Denn was nicht in den Lifestyle-Magazinen steht: Berlin ist nicht nur Späti, Altbau und Kopfsteinpflaster – sondern auch einer der traditionellsten Industriestandorte Berlins. Alleine das Gebiet Südring, an dessen nördlichem Rand auch die Klingsöhr-Entwicklungen SHED und HOHE NEUN liegen, bietet auf 190 Hektar 460 Unternehmen eine Heimat. Rund 12.000 Beschäftigte produzieren so unterschiedliche Dinge wie Kaffee und Marzipan auf der einen sowie hochmoderne Medizin- und Wasseranalysetechnik.
Als traditioneller Industriestandort ist das Areal auch verkehrlich gut erschlossen. Die Anschlussstelle Grenzallee stellt eine Anbindung ans Autobahnnetz her, die sich mit dem Ausbau der A100 noch weiter verbessern wird. Für den Güterverkehr besteht zudem die Möglichkeit eines Transports per Wasser oder Schiene – auch wenn der neue Hauptstadtflughafen BER für viele relevanter sein dürfte. Vom Industriegebiet Südring ist er mit dem Auto in 15 Minuten, mit der S-Bahn in unter 30 Minuten zu erreichen.
Schlüsselfunktion für Hauptstadt-Wachstum.
Der Bezirk spielt somit eine große Rolle für die weitere Entwicklung Berlins und der Region. An der Schnittstelle zwischen Innenstadt, S-Bahn-Ring und Autobahnring gelegen, entstehen hier neue Potenziale für ein agiles Unternehmertum, das in den zentralen Top-Lagen der Stadt nicht mehr den Raum finden kann wie noch vor einigen Jahren. Mit diesen Voraussetzungen kann sich Neukölln als Scharnier zwischen Stadt und Umland zu einem neuen Wachstumstreiber entwickeln.
Dank seiner heterogenen Struktur und seiner wechselvollen Geschichte ist der Wandel Teil der Neuköllner Identität und sorgt für hervorragende Zukunftsaussichten. Die Kombination aus Flächenpotenzial, hervorragender Anbindung, attraktiven Mieten und der Nähe zu einem international renommierten Kreativstandort jedenfalls gibt es in dieser Form nur hier. Dank dieser Sonderstellung ist Neukölln die wahrscheinlich perfekte Symbiose zwischen dem Freigeist und der Bodenständigkeit, die beide so charakteristisch für Berlin sind.
4_Umfrage
Anbindung und Gebäudequalität sind wichtiger als eine Top-Lage
Was erwarten Unternehmen von modernen Büros? Welche Rolle spielen, Lage, Ausstattung, Anbindung und Technik? Online haben wir die Entscheider der Immobilien-Branche und alle Interessierten gefragt, worauf Sie Wert legen – und welche Entwicklungen sie für die Zukunft erwarten. Ein Überblick über die wichtigsten Ergebnisse:
1. Erreichbarkeit und Umfeld sind die wichtigsten Lagekriterien
Eindeutiger könnte es nicht sein: Geht es um den Standort, sind zwei Kriterien die absoluten Trümpfe. Gut erreichbare Unternehmenssitze sind für 82 Prozent entscheidend, ein gutes Angebot an Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten im direkten Umfeld ist für 64 Prozent der Umfrageteilnehmer eine Bedingung. In dieser Kategorie schafft es die sogenannte ‚Work-Life-Balance‘ nicht auf die Prioritätenliste – nur 14 Prozent priorisieren Naherholungsangebote in der Umgebung. Stattdessen unterstreichen der Wunsch nach der Nähe zu branchenähnlichen Unternehmen (31 Prozent) und nach einem Standort in einem Trendviertel (29 Prozent) den Fokus der Unternehmer auf praktische Synergien.
2. Flexibilität und Ausstattung sind am wichtigsten
Fast gleichauf liegen bei den Befragten die technische Ausstattung und die Vielseitigkeit der Raumkonzepte. Noch mit großem Abstand – aber immerhin für fast die Hälfte (47 Prozent) wichtig – folgen Energieeffizienz und ökologische Nachhaltigkeit. Das zeigt, wie angesichts der großen Herausforderungen, die Wirtschaft und Gesellschaft in den kommenden Jahren erwarten, der Pragmatismus übernommen hat. Gefragt sind vielseitige Lösungen mit belastbaren Vorteilen – weiche soziale Faktoren und ‚Well-Being-Aspekte‘ verlieren an Relevanz. Ebenfalls deutlich: Die überwältigende Mehrheit legt keinen Schwerpunkt auf niedrige Betriebskosten, sondern bevorzugt Qualität bei Gebäude und Standort.
3. Corona stärkt den Wunsch nach variablen Lösungen
Die Situation in Büros war wahrscheinlich nie so kompliziert wie 2020, das zeigt auch unsere Befragung. Gleich in mehreren Belangen verändert die Corona-Pandemie das Arbeiten in den Unternehmen. Jeweils für mehr als die Hälfte der Teilnehmer gewinnen sowohl flexible Raumkonzepte (53 Prozent), eine gute Anbindung ans Umland und die Aufenthaltsqualität für die Mitarbeiter (jeweils 57) als auch die Dezentralisierung von Standorten (64 Prozent) an Bedeutung. Am wichtigsten, sagen immerhin 72 Prozent der Befragten, ist jedoch ein flexibler Wechsel zwischen Homeoffice und Büro – entsprechend essenziell ist eine leistungsfähige Breitbandanbindung einer Unternehmensimmobilie.
