Editorial
Liebe Leserinnen und Leser,
ein turbulentes und ereignisreiches Jahr liegt hinter uns. Die erschreckenden globalen Ereignisse haben auch in der Immobilienbranche ihren Tribut gefordert.
Noch Anfang des Jahres lagen die Kaufpreisfaktoren für Immobilien beim Dreißig- bis Vierzigfachen und die Stimmung war entsprechend positiv. Dann brach Ende Februar der Krieg in der Ukraine aus und erschütterte die Wirtschaft.
Immerhin herrschte bei der MIPIM trotz steigender Zinsen noch reger Optimismus bei unseren institutionellen Investoren. Auch die Besichtigungen unserer Projekte stimmten sie zuversichtlich.
Im Sommer wurden dann viele Transaktionen abgesagt. Die meisten Prozesse wurden zwar off-market organisiert, blieben aber aufgrund unterschiedlicher Kaufpreiserwartungen von Käufern und Verkäufern erfolglos. Während Verkäufer weiterhin alte Preise verlangten, erwarteten Käufer neue Preise, die deutlich unter dem Erwartungswert lagen. Das Resultat? Fehlende Umsätze am Immobilienmarkt. Es fanden in der zweiten Jahreshälfte fast keine Verkäufe mehr statt und Projektentwicklungen wurden auf Eis gelegt.
Zum Jahresende keimt nun neue Hoffnung auf, dass der Berliner Vermietungsmarkt weiterlaufen wird, denn die Umsätze liegen auch 2022 wieder deutlich über dem 10-Jahresdurchschnitt. Meine Prognose für 2023?
Im ersten Quartal wird die Rezession ihre Schatten werfen und Vermietungen erschweren. Die Zeiträume bis zu den Vertragsabschlüssen werden sich verlängern und Mieteranfragen zurückgehen. Gleichzeitig wird das Angebotsvolumen an hochwertigen Flächen zunächst noch stabil bleiben, da Projekte, die in den letzten zwei Jahren begonnen wurden, weitergebaut werden. Ende 2023 wird sich das Angebot spürbar verringern, weil keine neuen Projekte mehr nachkommen.
Die langfristigen Zinsen haben sich bereits stabilisiert und werden aufgrund des erwarteten Rückgangs der Inflationsrate weiter leicht rückläufig sein. Die Börsen sollten sich ebenfalls erholen, was wiederum die Nachfrage nach Gewerbeflächen stärkt.
Das Zinsumfeld wird gegebenenfalls schon im dritten Quartal zur Wiederbelebung des Transaktionsmarkts bei stabilen Kaufpreisfaktoren führen – auch wenn diese natürlich niedriger als im Jahr 2021 sein werden. Die Stabilisierung sollte im dritten Quartal 2023 auch dazu führen, dass Projektentwickler und Immobilienverkäufer wieder verstärkt am Markt auftreten und verkaufen können.
Im vierten Quartal könnte sich auch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wieder normalisieren. Durch fällige Nachfinanzierungen werden auch erste Opportunitäten für Finanzinvestoren entstehen.
Was unsere Projekte SHED und HOHE NEUN angeht, bin ich sehr zufrieden mit dem vergangenen Jahr. Wir konnten bereits zwei Richtfeste feiern, die Projekte sind im Budget geblieben und wir verzeichnen eine konstante Nachfrage seitens potenzieller Mieter bei steigenden Mieten.
Ich hoffe, dass auch Sie das Jahr mit positiven Nachrichten abschließen können.
Ihr Stefan Klingsöhr
1_In Berlin
Mit dem SHED und der HOHEN NEUN schafft Klingsöhr in Neukölln neue Räume für Büros, Bildung, Forschung und Gastronomie. Der Trendbezirk zählt inzwischen zu den Potentiallagen – das wissen auch die zahlreichen Unternehmen und Young Professionals, die es dorthin zieht. Aber was sind überhaupt Potentiallagen und wie kann ich sie als Projektentwickler erkennen?
Was sind Potentiallagen?
Potenziallagen zeichnen sich durch bestimmte Erfolgsfaktoren aus, die nachhaltigen Einfluss auf Büro- und Gewerbeinvestments nehmen und darüber entscheiden, ob sich Unternehmen ansiedeln oder nicht. Dazu gehören Arbeitsplätze und das Arbeitskräftepotential. Diese Faktoren sind die wichtigsten Treiber für die Nachfrage nach Büroflächen an einem Standort.
Weiterhin anschauen sollte man sich den Wohnungsmarkt, denn dieser vermag es, besonders früh Auskunft über mögliches Potential eines Standorts zu geben. Hierbei sollte man Preise, Flächenumsatz und Leerstandsquote beachten. Die Demografie spielt eine weitere Rolle: Wie ist das Bildungsniveau im Kiez, wie hoch das durchschnittliche Einkommen? Welche Altersgruppen sind besonders stark vertreten? Wie sind das Wanderungssaldo und die Migration? Wichtig ist auch das kulturelle Angebot am Standort, denn dieses ist zusammen mit niedrigen Lebenshaltungskosten entscheidend für die Ansiedlung von nationalen und internationalen Young Professionals. Zum kulturellen Angebot zählen zum Beispiel Gastronomiebetriebe, das Nachtleben, Museen und Theater. Zu guter Letzt gilt es, auch die Infrastruktur genau zu beachten: Wie ist die Vernetzung am Standort und wie gut ist dieser an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen? Gibt es kurze Wege für Fußgänger und Fahrradwege? Ist ein Autobahnanschluss verfügbar?
Was macht Neukölln zur Potentiallage?
Neukölln ist unbestreitbar angesagt: Das „Time Out“-Magazin wählte den Kiez auf Platz elf der coolsten Stadtteile der Welt. Auch dank des Estrel-Hotels genießt der Kiez längst internationales Renommee. Er ist nicht nur bei Besuchern, sondern auch bei Unternehmen und Nachwuchskräften beliebt. Das ist auf ein Zusammenspiel unterschiedlicher Faktoren zurückzuführen.
Zum einen gibt es bereits jetzt eine Vielfalt an Arbeitsplätzen, was sich durch die neu entstehenden Objekte im Entwicklungsgebiet NEUEN UFER noch steigern wird. Das umfassende Angebot an Kultur, Gastronomie, Clubs und Kunst sowie niedrige Lebenshaltungskosten ziehen junge Nachwuchskräfte aus allen Ländern an. Neukölln ist Berlins drittjüngster Stadtteil mit einem Durchschnittsalter von 37 Jahren und besonders international – 55 Prozent der dort Wohnenden haben einen Migrationshintergrund und Menschen aus 150 unterschiedlichen Nationen kommen dort zusammen.
Darüber hinaus ist der Stadtteil bestens angebunden dank des Autobahnanschlusses an die A 100, des Flughafens BER, des S-Bahnhofs Sonnenallee und des geplanten Radschnellwegs. Hier ist auch Neuköllns Lage inmitten anderer beliebter Berliner Kieze zu nennen.
Für Unternehmen ist das Viertel bereits ein attraktiver Standort. Sowohl Start-ups als auch alteingesessene Betriebe bereichern die Neuköllner Wirtschaft. Künftig werden viele weitere Unternehmen folgen – die Nachfrage ist hoch.
2_Im Gespräch
Mit der Inbetriebnahme des Berliner Flughafens BER und des Tesla-Werks im brandenburgischen Grünheide verändert sich auch das Gesicht des Berliner Südostens, in dem sich unsere Projekte HOHE NEUN und SHED befinden. Die Region wird sich in den kommenden Jahren signifikant wandeln, Branchenexperten sprechen von einem sogenannten Boom-Korridor. Wir haben uns mit dem Stadtplaner Benjamin Herkommer, verantwortlich für den Bereich Analytics der REALACE GmbH, über dieses Phänomen unterhalten.
Was genau versteht man unter einem Boom-Korridor?
Herkommer: „Unter einem Boom-Korridor verstehen wir einen stadtregionalen Teilraum, der sich in Relation zum Rest der Stadtregion überproportional entwickelt. Die häufigste Form dieser Entwicklungskorridore besteht in heutigen Metropolregionen zwischen Großflughäfen außerhalb der Kernstadt und einem bedeutenden Ankerpunkt innerhalb der Kernstadt, also zum Beispiel dem City-Rand oder einem großen Umsteigebahnhof. Kernstädte und ihr Umland bilden stadtregionale Wirtschaftssysteme mit ganz unterschiedlich geprägten Teilräumen. Im historischen Zeitverlauf beobachten wir, wie sich diese Stadtregionen in Abhängigkeit zu technologischen Entwicklungsschüben, der Bedeutung und Verfügbarkeit von Infrastruktur, Rohstoffen, Humankapital und Innovationen unterschiedlich entwickeln. Sie steigen auf, werden zu Magneten und Entwicklungsmotoren, können aber auch wieder absteigen.“
Welche Chancen bieten sich dem Südosten Berlins und im Speziellen Neukölln in den kommenden Jahren?
Bormann: „Das Interessante am Boom-Korridor im Südosten der Hauptstadtregion ist nun, dass er viele der klassischen Merkmale der Flughafenkorridore nicht hat und auch die Ausgangsbedingungen anders sind (kein globales Drehkreuz, kein Frachtverkehr). Das heißt: In diesem Berliner Nachholprozess liegt eine einmalige Chance, die zufällig in der Zwischenzeit entstandenen neuen Motoren der Stadtentwicklung – kreative urbane Industrien in Neukölln, Wissenschaft und Forschung sowie Entwicklung in Adlershof, Tesla in Grünheide – mit der Dynamik des Flughafenkorridors zu verbinden und eine ganz eigene Geschichte zu schreiben, einen eigenen Gebietstyp zu entwickeln. Deshalb sprechen wir beim Boom-Korridor im Südosten Berlins von der NEOCITY. Es handelt sich um eine Pionierregion – gewissermaßen ein Flughafenkorridor sowie Technologie- und Innovationskorridor in einem.“
Wenn Sie auf andere Boom-Korridore schauen – wobei sticht Neukölln aus Ihrer Sicht heraus?
Herkommer: „Das Besondere an Neukölln ist, dass es die Schnittstelle zwischen Berliner City und dem Boom-Korridor bildet, nicht nur räumlich, sondern auch in der Infrastruktur (A 100, S-Bahn, U-Bahnen). In den vergangenen Jahren hat sich der innerstädtische Teil Neuköllns zu einem Mekka der Kreativwirtschaft entwickelt. Dies trifft nun auf die Chancen des Boom-Korridors, diese Impulse aufzunehmen und sie in spezielle neue urbane Produktionsformen und Industrien zu integrieren. Damit macht der Stadtteil einen unglaublichen Wandel durch. Die besondere Rolle Neuköllns ist, dass hier so viele verschiedene Funktionen des Boom-Korridors zusammenkommen und zugleich die größte Urbanität in der ganzen Region herrscht: Viele große Tagungszentren und kleinteilige Start-ups, moderne Studiengänge, eine digitalisierte Industrie 4.0 und flexible Büroagglomerationen mischen sich mit der lebendigen Kunst- und Kulturszene – dieses wunderbare und produktive Durcheinander ist einmalig, auch im internationalen Vergleich solcher Boom-Korridore.“
Was sagen Sie Unternehmen, die noch Zweifel am Standort Neukölln haben?
Herkommer: „Ich würde plakativ sagen: Vorsicht, nicht den Zug verpassen! Der Berliner Boom-Korridor ist ja immer noch in der Entwicklung, es gibt noch Flächenpotenziale, aber die Stadt hat noch nicht die für diesen Raum passende Geschwindigkeit aufgenommen, um diese Flächen zu aktivieren. Eines ist jedoch klar: In den erfolgreichen Achsenräumen von Flughafen- und Technologiekorridoren wird die Stadt immer die Priorität beim Ausbau und bei der Sicherstellung von Infrastrukturqualität sehen und genau das erkennen die Unternehmen. Im Wettbewerb um Talente, der uns in den nächsten Jahrzehnten noch viel stärker unter Druck setzen wird, ist der richtige Standort ein entscheidender Faktor. Flächen, bei denen die quirlige Urbanität der Berliner Kernstadt und moderne Produktionsbedingungen des Flughafenkorridors aufeinandertreffen, sind dabei extrem rar. Solche Pionierregionen gelten historisch betrachtet als krisensicher, sie überdauern sogar große Strukturbrüche. Neukölln ist vielleicht der urbanste Ort dieser neu entstehenden Pionierregion und die Entwicklung drängt jetzt massiv aus den Innenstadtquartieren in Richtung der Ränder. Hier dabei zu sein, heißt die Chancen dieser Entwicklung nutzen zu können.“
Fotocredit: Jonas Holthaus (Portrait) und REALACE (Grafik)
3_In den Medien
Auch in den letzten beiden Quartalen dieses Jahres war die Klingsöhr Gruppe in unterschiedlichen Medien vertreten, denen unsere Arbeit eine Berichterstattung wert war.
Mit „Intelligent Investors“ sprach CEO Stefan Klingsöhr über die Bewertung von Immobilien. Für ihn ist klar, dass diese sich vor dem Hintergrund von ESG, Klimaschutz und „Carbon Footprint“ stark verändert hat. Käufer legen verstärkt Wert auf zertifizierte Objekte, und Immobilien, die diesen Vorgaben nicht entsprechen, haben es auf dem Markt schwer.
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Die „Berliner Morgenpost“ berichtete über das SHED-Richtfest und den Aufbau des Estrel Towers. Das Richtfest zog etwa 400 Gäste an, unter denen sich auch der Estrel-Gründer Ekkehard Streletzki und der SRH-Geschäftsführer Thorsten Bagschik befanden. Für uns war es ein besonderes und erfreuliches Ereignis. Ebenso macht uns die klimaschonende Bauweise des Gebäudeensembles stolz, von der im Artikel ebenfalls berichtet wurde.
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In einem weiteren Beitrag der „Berliner Morgenpost“ wurde über unsere Baustellenführung am Standort NEUE UFER und die anschließende Diskussion berichtet. Zugleich ging es um die Frage, warum ausgerechnet Neukölln zum neuen Wirtschaftsstandort avanciert. Stefan Klingsöhr hebt insbesondere die ausgezeichnete verkehrliche Anbindung und den stetigen Zulauf internationaler Young Professionals hervor. Bezirksbürgermeister Martin Hikel bewertet die wirtschaftliche Aufwertung des Viertels positiv.
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Einen Beitrag Stefan Klingsöhrs zum Thema New Work im Neubau veröffentlichte das „Handelsblatt Inside Real Estate“. Vor dem Hintergrund von Homeoffice und Digitalisierung verändern sich nicht nur unsere Arbeitsgewohnheiten, sondern auch die Räume, in denen wir arbeiten. Die Ansprüche an Büros sind gestiegen: Sie müssen Nachhaltigkeitsstandards erfüllen, eine abwechslungsreiche Raumgliederung ermöglichen, das Wohlbefinden der Mitarbeiter steigern und Begegnung fördern. Dem kann ein Altbau auch trotz Sanierung oft nicht gerecht werden.
Zweites Ärztehaus in Spandau
Die Klingsöhr Unternehmensgruppe hat gemeinsam mit einem privaten Investor ein hochwertiges Bürohaus an der Galenstraße 6 im Berliner Bezirk Spandau erworben. Es befindet sich in attraktiver Lage – in Sichtweite des Bahnhofs und etwa fünf Gehminuten vom Rathaus Spandau entfernt. Ziel ist es, das Gebäude als Ärztehaus zu positionieren. Damit wird die Immobilie das zweite Ärztehaus in unserem Portfolio.
Geschäftsführer Stefan Klingsöhr: „Wir erkennen, dass der Bedarf an neuen Flächen für Ärzte im unterversorgten Bezirk Spandau enorm ist. Wir wollen dabei unterstützen, moderne Praxen zur Verfügung zu stellen. Die Immobilie verfügt über eine Nutzfläche von 3.864 Quadratmetern.“
